2014安徽政法干警考试民法学案例题及解析8
2014-08-27 10:14 安徽人事考试 来源：安徽政法干警考试网
2014安徽政法干警考试民法学案例题及解析8
1. 甲房地产开发公司在某市郊区开发了一幢楼房，价格比较低。王某选中了其中一套房屋，双方签订了购房合同并于2010年5月1日办理了付款交房的手续，并且约定1年之内办理所有权证书。王某有事需外出一年，为了方便房屋的维护，王某在2010年7月18日将房屋钥匙交给甲公司下属的物业处保管。10月份以后，该市的楼价大幅上涨，房子供不应求。lo月15日，甲公司售楼人员李某从物业处取走了王某房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购。该房屋被张某看中，李某以甲公司名义与张某签订了购房合同，双方于10月28日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。
王某于2011年7月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求张某搬出房屋，遭到张某的拒绝。王某找到甲公司交涉，甲公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，向王某道歉并表示愿意按照合同约定返还王某的全部购房款及利息，但拒绝王某要求返还房屋的请求。根据上述案例，请回答：
(1)甲公司与王某的购房合同是否有效?为什么?
(2)甲公司与张某的购房合同是否有效?为什么?
(3)该房屋的所有权应当归谁?为什么?
(4)甲公司应对王某承担什么法律责任?为什么?
2. 甲公司于2010年2月26日向全国12家A设备供货商发出关于以招标方式购买A设备的信息，并对A设备的基本性能、质量、技术标准和供货时间作了原则性要求。乙公司等l2家供货商于4月15日参加了甲公司购买A设备的招标会，并于当日投标。乙公司投标书的主要内容如下：(1)向甲公司提供A设备3台，每台价格64万元。(2)所提供设备的产地、规格、质量、性能及主要技术参数。
(3)乙公司于2010年6月10日前将3台A设备运到甲公司所在地。(4)甲公司开箱验货后认为符合要求，则当即一次性支付80%的货款。(5)剩余20%的货款在甲方试用设备期满后，于6月25日一次结清。(6)任何一方违约均按总标的额的15%支付违约金。(7)若乙公司中标后因未能按期供货而给甲方造成损失的，每日按总标的额的5%支付赔偿金。
4月22日乙公司收到中标通知，甲公司希望乙公司如期履行投标书约定的权利和义务。6月10日乙公司将2台A设备运往甲公司，甲公司按实收设备价格的80%开出银行汇票支付货款，乙公司提出应按3台设备价格的80%支付，甲公司予以拒绝。6月13日乙公司将剩余1台A设备运往甲公司，并要求甲公司一次结清所有余款，并由甲公司负担设备的运费。甲公司认为乙公司关于付清全部设备款项的要求不合理，至于运费问题因事先投标书中未说明由哪一方负担，可以协商。
全部设备试用合格后，甲公司于6月25日补付3台设备20%的余款时，要求乙公司同时向甲公司支付因延期交货的违约金。乙公司认为甲公司属无理要求，乙公司虽有一台设备延期交货，但未给甲公司造成任何损失。
根据以上资料，分析回答下列问题：
(1)合同订立过程中，要约和承诺两个阶段分别在什么时间生效，要约人、承诺人分别是哪一方?
(2)6月10日甲公司拒绝乙公司的要求是否合理?
(3)甲公司要求乙公司支付违约金的理由是否成立?
(4)如双方不能达成补充协议，运费应由哪一方负担?
1. [解析](1)甲公司与王某的购房合同有效。因为，该合同订立时主体合法、意思表示真实，内容合法、其他方面也符合法律的有关规定，所以，该购房合同属于合法有效的合同。
(2)甲公司与张某的购房合同有效。因为，虽然甲公司已将房屋交给王某，但并未办理过户手续，甲公司仍然是该房屋的所有权人，因此，甲公司与张某之间的合同，主体仍然是合法的，当事人的意思表示也是真实、自愿的，合同内容和其他方面符合法律的有关规定。故甲公司与张某的购房合同合法有效。
(3)该房屋的所有权应当归张某。根据我国《物权法》的规定，房屋所有权的变动以登记为准。王某虽然拿到了房屋钥匙，但是并未登记，所以并没有取得该房屋的所有权。而张某不仅有合法有效的购房合同，而且已经进行登记，所以张某是该房屋的所有权人。
(4)甲公司应当向王某承担违约责任。因其“一房二卖”和逾期未办理所有权证书的行为已经构成违约。
2. [解析](1)要约于2010年4月15日生效，要约人为乙公司;承诺于2010年4月22日生效，承诺人为甲公司。根据我国《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第16条规定：“要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间;未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。’’该法第21条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”
(2)6月10日甲公司拒绝乙公司的要求合理。根据我国《合同法》第67条的规定，合同当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行债务。在本案中，根据合同约定由乙公司于6月10日将3台设备全部交货，甲公司验货后才支付相应的价款。而乙公司履行债务不符合约定，因此甲公司可以行使抗辩权拒绝乙公司的付款要求。
(3)甲公司要求乙公司支付违约金的理由成立。根据我国《合同法》的规定，违约金是对不能履行或者不能完全履行合同行为的一种带有惩罚性质的补偿手段，不论违约的当事人一方是否已给对方造成损失，都应当支付。
(4)运费由乙公司承担。《合同法》第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;X- 他标的，在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”
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（编辑：翟慧琴）
